LA BAISSE DES TAUX IMMOBILIERS.

L’ OAT 10 ans a baissé de 0,20 % en deux mois , l’euribor 1 an est retombé à 1,60 %. Résultat, les banques en profitent pour ajuster leur barèmes à la baisse et anticipent de nouvelles baisses de taux dans les semaines à venir.

Les premiers barèmes reçus pour avril, affichant tous une diminution, confirment cette tendance.

Dans un contexte d’anticipation de baisse,  les banques proposent actuellement des taux compétitifs. Le taux offert sur 20 ans ressort désormais à partir de 3,58%. Près de 90 % d’entre elles ont baissé leurs taux de crédit avec la volonté de conquérir de nouveaux clients. En clair, c’est le moment d’emprunter.

LEGERE BAISSE DES PRIX

Recul des volumes de transactions, décrochage des crédits immobiliers, coup d’arrêt de la flambée des prix : depuis le début de l’année, de nombreux indicateurs confirment un net ralentissement du marché immobilier.

Pourtant, les candidats à l’achat immobilier ne doivent pas espérer de baisse significative des prix en l’absence de projets massifs de construction de logements.

La France manque de logements.

Aujourd’hui, après un trimestre , et malgré le ralentissement des volumes, l’activité existe malgré tout sur le marché immobilier. On n’est pas dans le scénario de la crise de 2008 où tout s’était arrêté.

Le volume des mises en chantier ralentit pour une raison majeure : le pouvoir d’achat est crispé,contracté. Non seulement les revenus n’augmentent pas assez vite, mais les crédits, qui sont la clé du financement des projets immobiliers sont accordés sur des durées moins longues et en demandant un apport personnel plus important.

 

La baisse actuelle des taux d’intérêt ne suffit pas à compenser ce double effet négatif et les ménages qui ont toujours envie de construire leur maison sont donc amenés mécaniquement soit à acheter plus petit, soit à s’ éloigner.

 

Il n’y aura pas de baisse spectaculaire des prix en 2012, sauf cataclysme financier ou international. Les prix ne baisseront pas car dans le contexte de grande incertitude actuelle, la pierre reste une des deux valeurs refuges phares avec l’or, alors que l’offre de logement reste limitée.

 

 

La commune des Herbiers est désormais éligible au dispositif scellier. Un arrêté à été publié en ce sens au journal officiel du 18 décembre dernier.

Aux herbiers, les investisseurs peuvent désormais bénéficier du dispositif scellier. Il offre une réduction d’impôts de 13% pour l’achat d’un logement neuf BBC destiné à être loué comme,résidence principale. Elle atteint   21% dans le cadre du dispositif SCELLIER sociale.

La réduction d’impôts s’applique sur le prix de l’acquisition dans la limite de 30000 Euros, à condition que le logement soit loué  pour une durée minimal de 9 ans.

Attention, Cette opportunité , n’est que  de courte durée puisque le gouvernement à annoncé  la suppression de ce dispositif  au 1er janvier 2013.

* RAPPEL

Ville et commune du 85 de la zone B1 également concernées:
Barbatre, Château-d’Olonne, L’Epine, La Guérinière, L’Ile-d’Yeu, Noirmoutier-en-l’Ile, Olonne-sur-Mer, Les Sables-D’olonne.

Ville et commune du 85 de la zone B2 concernées par le dispositif:
La Barre-de-Monts, Bretignolles-sur-Mer, Challans, Jard-sur-Mer, Notre-Dame-de-Monts, La Roche-sur-Yon, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Saint-Hilaire-de-Riez, Saint-Jean-de-Monts, Saint-Vincent-sur-Jard, Talmont-Saint-Hilaire, La Tranche-sur-Mer. »

L’Assemblée Nationale a adopté de façon définitive le 29 février 2012, le budget rectificatif 2012, qui prévoit notamment une hausse de la TVA, dite TVA sociale, de 19,60% à 21,20% et d’une taxe sur les transactions financières, qui prendront effet à compter du 1er octobre 2012.

L’Assemblée Nationale avait déjà adopté ce budget rectificatif 2012, le 21 février dernier, mais le Sénat l’avait ensuite rejeté. L’Assemblée ayant le dernier mot en cas de désaccord, ce texte est désormais adopté de façon définitive.
 
Quel impact sur les contrats de construction de maisons individuelles ?

Afin de ne pas pénaliser les opérations immobilières déjà engagées, l’article 1er du projet qui prévoit la hausse de la TVA, a été amendé par les députés.
En clair, il a été décidé que les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les Contrats de Construction de Maisons Individuelles (CCMI) resteront soumis en totalité au taux de TVA de 19,6 %, y compris pour les paiements qui seront effectués à compter du 1er octobre 2012. Pour cela, il est indispensable que le contrat préliminaire (VEFA) ou le contrat CCMI soit enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts (pour authentifier la date de signature), avant la publication de la loi au journal officiel.

Quel taux pour les contrats signés après la publication de loi ?

Le taux de TVA à 19,6% sera appliqué pour tous les paiements effectués avant le 1er octobre 2012 et passera à 21,2% pour tous ceux effectués à partir de cette date.
 
En résumé, pour bénéficier du maintien de la TVA à 19,6%, il faut que le CCMI soit signé et enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant la publication de la loi.
 
 

Vous êtes Primo - Accedant et vous souhaitez faire construire Votre Maison , ( BBC ou NON), vous avez certainement le droit au PTZ, Le prêt à Taux Zéro.

Faites vos calculs dès maintenant.  www.ptz-plus.gouv.fr

Les Normes Obligatoires

RT 2005 : La Réglementation Thermique 2005 est une réglementation sur la performance énergétique. Elle s’applique à toutes les constructions immobilières depuis le 1^er Janvier 2006. Elle vise à rendre les logements plus performants et moins énergivores. Le seuil maximal de consommation énergétique varie en fonction de la région de construction, et de l’énergie utilisée pour le chauffage. Les zones ont été définies en fonction de l’ensoleillement et des températures moyennes relevées pour chaque département. Le constructeur de maisons individuelles est dans l’obligation de respecter le seuil de consommation appliqué selon la zone concernée et se définissant ainsi :

RT 2012 : La Réglementation Thermique 2012,  sera obligatoire pour tout permis de construire déposé à partir du 1^er janvier 2013, reprend les mêmes principes que le label BBC. Ainsi, la consommation du bâtiment ne devra pas dépasser 50kWh/m²/an. Le dossier de demande de permis de construire devra obligatoirement être accompagné d’une étude thermique pour l’acceptation du projet.

Le constructeur aura des obligations sur le concept du bâtiment, comme l’orientation ou la surface vitrée.

Les Labels Optionnels.

HPE ou Haute Performance Energétique : label attribué aux bâtiments qui consomment 10% d’énergie en moins par rapport aux normes dela RT 2005.

HPE EnR 2005 : label attribué dans le cadre de la réalisation de toutes les conditions du label HPE, avec en complément l’alimentation à 50 % du chauffage du bâtiment par le biais d’énergies renouvelables.

THPE ou Très Haute Performance Energétique : label appliqué aux bâtiments consommant 20% d’énergie en moins que ce qui est imposé parla RT 2005.

 

THPE EnR 2005 : label nécessitant l’utilisation des énergies renouvelables pour alimenter ou chauffer l’habitat, ainsi qu’une consommation d’énergie 30% inférieure à celle réglementée dans le cadre dela RT 2005.

 

BBC ou Bâtiment Basse Consommation : label délivré lorsque la consommation maximale du logement, incluant l’éclairage, la production d’eau chaude, la ventilation, le chauffage ainsi que la climatisation, n’excède pas 50kWh/m²/an, pourla Vendée. Ce chiffre varie en fonction des départements répartis en 8 zones (voir carte).

 

 

Avec la brique pas de développement de moisissure.

La Fédération française des briques et des tuiles (FFTB) s’ investit depuis dix ans dans l’étude du lien bâti/santé. 
Et c’est maintenant reconnu.  
La Brique et la tuile affichent leurs performances vis à vis de la qualité de l’air intérieur. 

La qualité de l’air intérieur est un sujet majeur de santé publique : 30 % de la population française souffre d’allergie(s).

La brique et la tuile sont performantes dans ce domaine alors les fabricants et les professionnels de la terre cuite ont choisi d’aller plus loin dans l’obligation d’étiquetage en indiquant que leurs produits ne développent ni champignons microscopiques ni moisissures.ils souhaitent mettre en place une  étiquette A+.

En effet,  Ces allergènes contaminent 40 % des logements et multiplient par deux le risque de maladie pulmonaire.
Mieux : leur rôle isolant, leur inertie et leur traitement des ponts thermiques évitent les phénomènes de condensation propice au développement des moisissures. Enfin, ne possédant aucune matière nutritive, la brique demeure saine, même immergée accidentellement.
  
En 2011,La Fédération française des briques et des tuiles (FFTB    a contribué au livre blanc « L’Air, c’est la vie : un enjeu sanitaire majeur » remis à l’Assemblée nationale et rejoint le collectif « Allergies respiratoires : grande cause nationale 2012″. 

La surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON), utilisées depuis la loi d’orientation foncière de 1967, sont devenues, du fait d’aménagements successifs, complexes et peu représentatives de la surface réellement habitable des habitations et des bâtiments.

Aussi après une large concertation, le Gouvernement a décidé de créer une nouvelle appellation , une  notion unique, « La surface de plancher ».
 
Celle-ci s’étend à l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre.

Chose importante, elle  ne prendra plus en compte les murs extérieurs.
 
En effet, la prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la SHON pouvait inciter les demandeurs à opter pour des murs peu épais afin d’  optimiser les droits à construire au détriment de l’isolation.

Aussi, l’objectif  est clairement affiché; Optimisation et Amélioration  de la Performance Energétique des bâtiments et des maisons.
 
Enfin, la non prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la « surface de plancher » permettra, en règle générale, d’augmenter la constructibilité, ce qui contribuera à favoriser la production de logements.

Cette réforme entrera en vigueur à compter du 1er mars 2012.

 

La Viabilisation.

On dit qu’un terrain est viabilisé dès lors que les différents réseaux des services publics (eau, électricité, gaz, téléphone et tout à l’égout) sont présents, que Les systèmes d’évacuation et regards des eaux pluviales et usées sont déjà en place et que seuls les branchements restent à réaliser.

Les raccordements sont du domaine public et seul le maître de l’ouvrage peut en faire la demande auprès des différents organismes. Bien souvent, le constructeur CCMI peut vous aider dans l’accomplissement de ces démarches qui varient selon le type de terrain (voir tableau ci-dessous).

Le Raccordement.

Les branchements relient la construction aux différents réseaux publics par le biais de coffrets déjà en place. Ces branchements sont effectués sur le terrain du maître de l’ouvrage, dit domaine privé.

Le coût de ces raccordements dépend de la distance entre les compteurs et la maison. Idéalement, pour une distance environnant 6 m, le budget moyen est de 2500 €. Pour information, si la distance excède 25 m, le raccordement électrique de la maison est à la charge du maître de l’ouvrage et augmente alors le coût de 2000 € environ.

A noter que selon les constructeurs, les branchements ne sont pas forcément inclus dans le coût global du projet de construction, il est alors important de le vérifier.

 L’ Assainissement.

Toute maison à usage d’habitation doit être équipée d’un système d’évacuation des eaux usées.

S’il existe un réseau de tout à l’égoût à proximité, soit à moins de 30 m, il est obligatoire de s’y raccorder (code de la santé publique). Toutefois, si cela est difficile voire impossible, il faut installer un assainissement individuel de type fosse septique.

Le coût du raccordement au réseau collectif varie en fonction de la distance séparant le terrain et le réseau et celui de l’installation d’un assainissement autonome entre 6000 et 10000 € selon la nature du sol et la surface habitable.

 

 

 

 

 

 

Un Nouveau Plan de Rigueur qui touche L’IMMOBILIER .

le 7 novembre dernier, Notre Premier Ministre, François Fillon a annoncé un nouveau plan de rigueur ayant pour objectif D’économiser 7 milliards d’euros dès 2012 et 17 milliards pour 2016 .

Le secteur de l’ Immobilier est Touché. Il est notamment visé par plusieurs décisions.

1 / Hausse de la TVA sur l’entretien-rénovation et Disparition du prêt à taux zéro sur l’ancien.

• La TVA à taux réduit sur l’entretien-rénovation passera de 5,5% à 7 % à compter de 2012.

• Un Recentrage du PTZ+ (Prêt à taux zéro) afin d’en limiter le coût, selon Le Chef du Gouvernement.

En réalité, le PTZ+ ne sera plus accessible aux plus hauts revenus et, c’est la fin du PTZ+ pour l’Achat de Logements Anciens.

2 / La suppression du dispositif Scellier .

• Le Premier ministre a annoncé sa volonté de poursuivre « l’effort sur la réduction des Niches Fiscales », avec pour ligne de mire la suppression du dispositif Scellier. En effet il aurait en partie contribuée à la hausse des prix du logement et sera purement et simplement supprimé dès la fin de 2012 .

• Le dispositif Scellier avait été mis en place en 2009 pour relancer la construction des logements neufs. Dans un premier projet de loi de Finances , il avait été recentré mais maintenu jusqu’en 2015. Même si , en juillet dernier, il avait été jugé très efficace mais trop coûteux par le rapporteur général du budget à l’Assemblée Gilles Carrez (UMP), avec « un avantage en impôt moyen de 45 000 euros » par investisseur.

Pour mémoire, un investissement Scellier de 300 000 euros maximum, donne encore le droit à une réduction d’impôts à des taux de 22% ou de 13%, selon si le logement est au norme BBC ou non.

3 / Une Réduction supplémentaire de 20% sur le Crédit d’Impôt Développement Durable (CIDD).

LES PRINCIPALES DIFFERENCES ESTHETIQUES